2023-05-17
房租 竟然可以 報稅 ？常聽人家說好像「繳房租」是可以報稅的？如果真的是這樣，那房租應該要怎麼報稅？ 租金報稅 的時候又應該要準備什麼樣的文件？但常常也會遇到 房東 不願意讓你報稅，到底為什麼呢？畢竟能省一筆是一筆，「2023 租屋報稅 攻略」就跟著筆者一起來學習吧！
編按：報稅季來拉！ 租屋補助 申請的爭議吵得沸沸揚揚，而 房客 把 租金 拿去報稅這件事情，也同樣遇到許多瓶頸！究竟房客要如何用 房租報稅 呢？報稅有哪些扣除額可以運用？扣除額種類要怎麼選？如果房東不給我報稅我應該怎麼辦？內文都幫你整理好了，一起到內文來看看「 租屋報稅 」的各種注意事項吧！
租屋報稅：房客租金如何申報？
有些人剛出社會前幾年還在努力累積資產，有些人則希望自由不被房子束縛，不論你是哪一類型的租客族， 租屋 租金都是可以在 所得稅 列舉扣除額中扣除的！只要滿足幾個特定要件，同時準備好文件（下面會詳細說明），就可以利用「 租金支出列舉扣除額 」列舉抵 稅 ，一年「最高」有 12 萬的扣除額度。
當然，想要把「房屋租金支出」列舉到 綜合所得稅 的扣除額中，租客需要滿足的要件，包括：
租金報稅房客要準備什麼？
如果你是早期在外租房子的租屋族，很有可能會因為「無法入戶籍」而無法向國稅局報稅。不過在新的法規通過後，你便可以「不在籍」的方式進行報稅，只要準備好３項證明文件就能向國稅局提出租金報稅了。
自住切結書
你需要準備好自住切結書，此份是指納稅人在去年某段時間內承租於何處房子，且確實是自住而非營業或執行業務使用，如有不實願負法律責任的切結書。
租賃契約書
你需要準備 租賃契約 書，此份就是指一般出租人的合約書，建議提供影印版本來申請就好。
租金付款證明
你需要準備好支付租金的付款證明，此部分就是指向房東繳納房租或簽收的收據、匯款明細等證明。
記得要提供課稅年度內承租地址有辦戶籍登記的證明，這樣就可以順利完成稅務申報。只要你是在外租屋者，凡是備妥這些文件並在報稅期間內向國稅局稽核單位提供審核，就能為自己爭取節稅機會。
扣除額怎麼算？標準扣除額 vs 列舉扣除額差在哪？
正打算藉由繳納房租來報稅的你，是否曾想過這到底可以為自己節省多少錢？一般出租報稅方式分為「標準扣除額」與「列舉扣除額」兩種申報方式。
房租報稅：標準扣除額
房租報稅：列舉扣除額
所得稅扣除額懶人包！
項目 一般扣除額 特別扣除額 標準扣除額 列舉扣除額 條件 固定金額，沒有取得列舉扣除額證明者可直接扣除 有取得列舉扣除額證明者，可以選擇使用列舉扣除額 需檢附特別扣除額事項的相關證明 扣除項目 ・單身者：12 萬元 ・捐贈 ・財產交易損失扣除額
・夫妻合併申報：24 萬元
・人生保險費
・醫藥及生育
・災害損失
・ 自用住宅 購屋借款利息
・房屋租金支出（每戶最多 12 萬元）
・政治獻金捐贈
・競選經費
・罷免案支出
・私校捐贈
・儲蓄投資特別扣除額
・身心障礙特別扣除額
・教育學費特別扣除額
・幼兒學前特別扣除額
・長期照顧特別扣除額
租金報稅標準扣除額、列舉扣除額怎麼選？
在所得稅申報時，標準扣除額、列舉扣除額可以擇一申請，那這兩個方式應該怎麼選呢？以一個簡單的面向來說，我們可以以 12 萬元為基準，如果你的列舉扣除額超過基準，那就選擇列舉扣除額申報，沒有的話就選用標準扣除額報稅。
如果你是在外租屋的「單身」「無殼蝸牛」，每月租金以 13,000 元來計算， 1 年下來租金支出共 15.6 萬元，這時列舉扣除額一定會大於標準扣除額（因為房租的列舉扣除額已經 12 萬，還可以再累加其他的列舉扣除額），所以使用每年最高 12 萬元的租金支出列舉扣除額來進行報稅比較划得來。不過實際上的節稅效果，還是要把各項目都條列出來計算才會知道喔！
房客租屋報稅常見問題！
租屋情境一：我和室友合租該怎麼申請租屋報稅？
實務有一個常遇到的情境是，如果你是與別人合租該怎麼算？租金支出列舉扣除額沒有一間房屋只能申報一次的限制，因此你和室友合租公寓，每個人可以列舉扣除的額度上限都是 12 萬元。這邊需要注意的是，需要「 租賃契約書正本 」，因此如果你和幾個朋友合租一間公寓，需要「每個人都與房東分開簽約」，才能大家都申報唷！
舉例來說，如果你們是兩個人合租一間 22,000 元的物件，與房東簽署的合約就必須以同一個地址、同樣的租金、分開簽約，才可以申請租金報稅。
租屋情境二：我買房也租房，可以同時申報嗎？
有一些朋友老家住在中南部，在北部工作租房定居，因為中南部房價相對便宜，在租房同時也同時在中南部置產，如果遇到這種情況，租屋同時也貸款買房，遇到這種情況，列舉扣除只能「 租金支出 」或「 房貸利息 」擇一申報唷，因此身為納稅人需要選擇自己最有利的方式。
租屋報稅：房東租賃所得稅怎麼算？
包租公、包租婆出租房屋收取租金收入，出租房屋獲得的「 租賃所得 」是併入個人所得稅申報，租賃所得併入個人綜合所得稅後，視每位房東的總收入、免稅額及扣除額各不相同，所得適用級距稅率有所差異。
這邊所指「 租賃所得 」依照《所得稅法 § 14 》並不等於租金收入，房東收到租金收入先扣除必要費用後，才會被算成是租賃所得。
對於必要費用的認列，是指因 租賃 而發生合理、必要損耗及費用，除了常見的折舊、房貸利息、稅費、保險等每年需支出的固定費用外，也包含裝潢繕費。那對房東而言要怎麼節稅呢？這要從租賃所得申報方式說起…
租賃所得計算：標準申報
租賃所得申報方式有兩種，差異在於兩種「 必要費用 」認定方式，一種是不需要任何證明文件，租賃所得直接以全年實收租金的 57% 計算 （扣除 43% 必要費用）。
舉例來說：假設某房東名下擁有 1 間房子出租， 每月租金 2 萬元， 適用綜合所得稅率 20% ， 若沒有成本費用相關證明文件， 則 租賃所得稅 額計算如下：
租賃所得計算：列舉申報
另一種採取列舉扣除方式，房東可以自己列舉因租賃而發生合理且必要的「 損耗 」及「 費用 」，逐項提出證明。可扣除的必要損耗及費用包括：
在房屋大幅裝修年度中，更需要保存申報所需要的單據，才能享有 節稅 措施。這兩種中 包租公 可以先自己 試算 選擇所得較高者適用。
舉例來說：假設某房東名下擁有 1 間房子出租， 每月租金 2 萬元， 適用綜合所得稅率 20% ， 各項租屋成本必要費用加總共 8 萬， 則租賃所得稅額計算如下：
租金報稅房東要注意這些事！
出租情境一：我把房子借給親友做生意
有些人把閒置的房屋借給親朋好友做生意，不論實際上有沒有收租金，都要申報租賃所得，繳納所得稅。如果房子是自己使用，或借給配偶、直系親屬(爸媽及兒女)，且確實未收取租金，是可以不用申報租賃收入。
出租情境二：包租代管可以節稅
為了鼓勵房東將房屋出租並保障租客權益，個人房東委託業者「 一般包租代管 」或「 經營社會住宅 」，且契約時間達一年以上，可以享個人綜合所得稅優惠。
一般包租代管，每屋每月有 6,000 元租金所得免稅； 6,000 元至 2 萬元可以以租金收入 53% 抵扣費用，超過 2 萬元回歸以 43% 抵扣費用。相比一般包租代管方案，社會住宅具有公益性質，享有減稅優惠較高，每月有 1 萬租金所得免稅， 1 萬以上的租金收入以租金收入 60% 抵扣費用。
出租情境三：出租土地不含房屋 租金不可扣除 43% 必要費用
國稅局表示，當土地與其地上房屋一起出租時，無論土地與房屋所有權人是否為同一人，土地租賃收入都可以減除 43％ 的必要損耗及費用。
也就是說，當土地與地上房屋分屬不同所有權人時，土地若與房屋共同出租，無論是地主或屋主在申報綜合所得稅時，租金收入都可減除 43％ 必要費用；但若僅地主出租土地，房屋並未一同出租，那地主收的租金就沒辦法適用 43％的必要費用扣除規定，僅能以當年度繳納的地價稅作為必要費用扣除。
租屋報稅常見爭議！
爭議一：房東為什麼不讓房客報稅？
常常房客想要報稅但房東卻不願意，甚至會恐嚇說如果真的要報稅就要漲房租或解約！為什麼房東會這麼害怕讓房客去報租金支出？因為這樣房東就必須多支付很多錢！
如果今天政府確認房東是將住宅出租時，照著一般程序，房東的「租賃所得」是會要被課稅的（租賃所得稅，合併在每年度的綜合所得稅裡一起申報），而且地價稅與 房屋稅 也會比 「自用住宅」（未出租時）提高不少， 房屋稅將提高 2～3 倍、地價稅則提高至 5 倍以上！房屋轉手時，土地增值稅的優惠也拿不到！
所以過去在房客沒有要報稅的時候，政府無法發現這間房子是在出租狀態，以至於房東可以收了房租但卻不用繳稅，而且還可以繼續享受自助的優惠稅率。但當今天房客決定要拿房租支出來扣抵所得，房東就勢必會增加支出，所以通常房東都很不希望房客這麼做！
爭議二：房東不給報稅可以嗎？
怎麼辦想要報稅時卻發現合約上居然說不能報稅？難道我真的不能準備好三項申請文件向國稅局申辦減免稅務？
答案是：NO！你還是可以去報稅！
政府規定房東「不得」約定房客不許報稅，根據「所得稅法」條文，個人只要有所得產生就應該申報納稅；而民法中也規定，房東要負擔租賃物所產生的稅捐，因此只要房客向國稅局提出租金報稅，房東是無法阻止房客。一旦房東向房客約定不許報稅等問題出現，依照「消費者保護法」規定是可處以 3 萬 ~ 30 萬元罰鍰。
爭議三：房東不讓我報稅怎麼辦？
如果房東真的不讓你報稅，你也可以在蒐集完漏報租金收入的證據後主動向國稅局提出檢舉，一般你提出蒐集逃漏稅捐的事實、租屋處地址、涉嫌逃漏稅的年度、租賃契約書與實際繳交租金情況，國稅局只要確認事實證明就會要求房東補稅，如情節嚴重房東還有可能面臨罰則的情況，所以建議房東還是要依照法規來進行會比較好。
不過，無論如何還是建議租屋族群在與房東簽訂合約時，主動向房東說明會進行「 租屋報稅 」會比較好，畢竟凡事以和為貴，這樣既能住得安心，也能獲得保障。
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