2023 租屋報稅 房租可以報稅?扣除額怎麼算?租金報稅要準備什麼?房東租賃所得試算!

2023-05-17

  房租 竟然可以 報稅 ?常聽人家說好像「繳房租」是可以報稅的?如果真的是這樣,那房租應該要怎麼報稅? 租金報稅 的時候又應該要準備什麼樣的文件?但常常也會遇到 房東 不願意讓你報稅,到底為什麼呢?畢竟能省一筆是一筆,2023 租屋報稅 攻略」就跟著筆者一起來學習吧!


  編按:報稅季來拉! 租屋補助 申請的爭議吵得沸沸揚揚,而 房客  租金 拿去報稅這件事情,也同樣遇到許多瓶頸!究竟房客要如何用 房租報稅 呢?報稅有哪些扣除額可以運用?扣除額種類要怎麼選?如果房東不給我報稅我應該怎麼辦?內文都幫你整理好了,一起到內文來看看「 租屋報稅 」的各種注意事項吧!


租屋報稅:房客租金如何申報?

  有些人剛出社會前幾年還在努力累積資產,有些人則希望自由不被房子束縛,不論你是哪一類型的租客族, 租屋 租金都是可以在 所得稅 列舉扣除額中扣除的!只要滿足幾個特定要件,同時準備好文件(下面會詳細說明),就可以利用「 租金支出列舉扣除額 」列舉抵 稅 ,一年「最高」有 12 萬的扣除額度

  當然,想要把「房屋租金支出」列舉到 綜合所得稅 的扣除額中,租客需要滿足的要件,包括:

  • 租屋是以「自住需求」沒有營業使用
  • 租屋人需是你自己本人、配偶或受撫養的直系親屬。
  因此如果子女在外就學,不論是「租屋在外」或「在校住宿」,只要有辦法提供住宿費繳費收據,也都是可以申報在你的租金列舉扣除額中。另外有一點大家比較容易搞混的地方是,申報租金支出不一定要設籍在租屋處(新制),只要附上 自住 切結書同樣可以申報所得稅。


租金報稅房客要準備什麼?

  如果你是早期在外租房子的租屋族,很有可能會因為「無法入戶籍」而無法向國稅局報稅。不過在新的法規通過後,你便可以「不在籍」的方式進行報稅,只要準備好3項證明文件就能向國稅局提出租金報稅了。

自住切結書

  你需要準備好自住切結書,此份是指納稅人在去年某段時間內承租於何處房子,且確實是自住而非營業或執行業務使用,如有不實願負法律責任的切結書。

租賃契約書

  你需要準備 租賃契約 ,此份就是指一般出租人的合約書,建議提供影印版本來申請就好。

租金付款證明

  你需要準備好支付租金的付款證明,此部分就是指向房東繳納房租或簽收的收據、匯款明細等證明。

  記得要提供課稅年度內承租地址有辦戶籍登記的證明,這樣就可以順利完成稅務申報。只要你是在外租屋者,凡是備妥這些文件並在報稅期間內向國稅局稽核單位提供審核,就能為自己爭取節稅機會。

扣除額怎麼算?標準扣除額 vs 列舉扣除額差在哪?

  正打算藉由繳納房租來報稅的你,是否曾想過這到底可以為自己節省多少錢?一般出租報稅方式分為「標準扣除額」與「列舉扣除額」兩種申報方式。

房租報稅:標準扣除額

  • 如果使用「標準扣除額」方式,單身者的標準扣除額固定是 120,000 萬(夫妻合併申報為 24 萬元)。
  • 標準扣除額不用檢附任何單據或證明文件,即可直接扣除。

房租報稅:列舉扣除額

  • 如果使用「列舉扣除額」的方式,則每年有最高 12 萬元的房屋租金支出可以申報抵稅(單身與夫妻都只有 12 萬元,也就是一戶最多 12 萬元)。
  • 列舉扣除額又包含 10 大項目,有取得列舉扣除額證明者,可以把金額一筆一筆加總,得出的金額即可從所得稅中被扣除,需要檢附證明文件。

所得稅扣除額懶人包!

項目

一般扣除額

特別扣除額

標準扣除額

列舉扣除額

條件

固定金額,沒有取得列舉扣除額證明者可直接扣除

有取得列舉扣除額證明者,可以選擇使用列舉扣除額

需檢附特別扣除額事項的相關證明

扣除項目

・單身者:12 萬元
・夫妻合併申報:24 萬元

・捐贈
・人生保險費
・醫藥及生育
・災害損失
 自用住宅 購屋借款利息
・房屋租金支出(每戶最多 12 萬元)
・政治獻金捐贈
・競選經費
・罷免案支出
・私校捐贈

・財產交易損失扣除額
・儲蓄投資特別扣除額
・身心障礙特別扣除額
・教育學費特別扣除額
・幼兒學前特別扣除額
・長期照顧特別扣除額

租金報稅標準扣除額、列舉扣除額怎麼選?

  在所得稅申報時,標準扣除額、列舉扣除額可以擇一申請,那這兩個方式應該怎麼選呢?以一個簡單的面向來說,我們可以以 12 萬元為基準,如果你的列舉扣除額超過基準,那就選擇列舉扣除額申報,沒有的話就選用標準扣除額報稅。

如果你是在外租屋的「單身」「無殼蝸牛」,每月租金以 13,000 元來計算, 1 年下來租金支出共 15.6 萬元,這時列舉扣除額一定會大於標準扣除額(因為房租的列舉扣除額已經 12 萬,還可以再累加其他的列舉扣除額),所以使用每年最高 12 萬元的租金支出列舉扣除額來進行報稅比較划得來。不過實際上的節稅效果,還是要把各項目都條列出來計算才會知道喔!


房客租屋報稅常見問題!

租屋情境一:我和室友合租該怎麼申請租屋報稅?

  實務有一個常遇到的情境是,如果你是與別人合租該怎麼算?租金支出列舉扣除額沒有一間房屋只能申報一次的限制,因此你和室友合租公寓,每個人可以列舉扣除的額度上限都是 12 萬元。這邊需要注意的是,需要「 租賃契約書正本 」,因此如果你和幾個朋友合租一間公寓,需要「每個人都與房東分開簽約」,才能大家都申報唷!

  舉例來說,如果你們是兩個人合租一間 22,000 元的物件,與房東簽署的合約就必須以同一個地址、同樣的租金、分開簽約,才可以申請租金報稅。

租屋情境二:我買房也租房,可以同時申報嗎?

  有一些朋友老家住在中南部,在北部工作租房定居,因為中南部房價相對便宜,在租房同時也同時在中南部置產,如果遇到這種情況,租屋同時也貸款買房,遇到這種情況,列舉扣除只能「 租金支出 」或「 房貸利息 」擇一申報唷,因此身為納稅人需要選擇自己最有利的方式。


租屋報稅:房東租賃所得稅怎麼算?

  包租公、包租婆出租房屋收取租金收入,出租房屋獲得的「 租賃所得 」是併入個人所得稅申報,租賃所得併入個人綜合所得稅後,視每位房東的總收入、免稅額及扣除額各不相同,所得適用級距稅率有所差異。

  這邊所指「 租賃所得 」依照《所得稅法 § 14 》並不等於租金收入,房東收到租金收入先扣除必要費用後,才會被算成是租賃所得。

  對於必要費用的認列,是指因 租賃 而發生合理、必要損耗及費用,除了常見的折舊、房貸利息、稅費、保險等每年需支出的固定費用外,也包含裝潢繕費。那對房東而言要怎麼節稅呢?這要從租賃所得申報方式說起


租賃所得計算:標準申報

  租賃所得申報方式有兩種,差異在於兩種「 必要費用 」認定方式,一種是不需要任何證明文件,租賃所得直接以全年實收租金的 57% 計算 (扣除 43% 必要費用)。

舉例來說:假設某房東名下擁有 1 間房子出租, 每月租金 2 萬元, 適用綜合所得稅率 20% , 若沒有成本費用相關證明文件, 則 租賃所得稅 額計算如下:

租賃所得計算:列舉申報

  另一種採取列舉扣除方式,房東可以自己列舉因租賃而發生合理且必要的「 損耗 」及「 費用 」,逐項提出證明。可扣除的必要損耗及費用包括:

  • 房屋折舊: 按照房屋耐用年限攤提計算, 需保留買房的發票或收據、房屋稅單
  • 修繕費: 泥作、木工或水電開立的發票或收據
  • 房屋稅地價稅: 稅單影本
  • 購屋貸款利息 權狀影本、貸款證明影本
  • 保險費 (火險地震險) : 保險費收據

  在房屋大幅裝修年度中,更需要保存申報所需要的單據,才能享有 節稅 措施。這兩種中 包租公 可以先自己 試算 選擇所得較高者適用。

  舉例來說:假設某房東名下擁有 1 間房子出租, 每月租金 2 萬元, 適用綜合所得稅率 20% , 各項租屋成本必要費用加總共 8 萬, 則租賃所得稅額計算如下:



租金報稅房東要注意這些事!

出租情境一:我把房子借給親友做生意

  有些人把閒置的房屋借給親朋好友做生意,不論實際上有沒有收租金,都要申報租賃所得,繳納所得稅。如果房子是自己使用,或借給配偶、直系親屬(爸媽及兒女),且確實未收取租金,是可以不用申報租賃收入。

出租情境二:包租代管可以節稅

  為了鼓勵房東將房屋出租並保障租客權益,個人房東委託業者「 一般包租代管 」或「 經營社會住宅 」,且契約時間達一年以上,可以享個人綜合所得稅優惠。

一般包租代管,每屋每月有 6,000 元租金所得免稅; 6,000 元至 2 萬元可以以租金收入 53% 抵扣費用,超過 2 萬元回歸以 43% 抵扣費用。相比一般包租代管方案,社會住宅具有公益性質,享有減稅優惠較高,每月有 1 萬租金所得免稅, 1 萬以上的租金收入以租金收入 60% 抵扣費用。

出租情境三:出租土地不含房屋 租金不可扣除 43% 必要費用

  國稅局表示,當土地與其地上房屋一起出租時,無論土地與房屋所有權人是否為同一人,土地租賃收入都可以減除 43% 的必要損耗及費用。

  也就是說,當土地與地上房屋分屬不同所有權人時,土地若與房屋共同出租,無論是地主或屋主在申報綜合所得稅時,租金收入都可減除 43% 必要費用;但若僅地主出租土地,房屋並未一同出租,那地主收的租金就沒辦法適用 43%的必要費用扣除規定,僅能以當年度繳納的地價稅作為必要費用扣除。


租屋報稅常見爭議!

爭議一:房東為什麼不讓房客報稅?

  常常房客想要報稅但房東卻不願意,甚至會恐嚇說如果真的要報稅就要漲房租或解約!為什麼房東會這麼害怕讓房客去報租金支出?因為這樣房東就必須多支付很多錢!

  如果今天政府確認房東是將住宅出租時,照著一般程序,房東的「租賃所得」是會要被課稅的(租賃所得稅,合併在每年度的綜合所得稅裡一起申報),而且地價稅與 房屋稅 也會比 「自用住宅」(未出租時)提高不少, 房屋稅將提高 23 倍、地價稅則提高至 5 倍以上!房屋轉手時,土地增值稅的優惠也拿不到!

  所以過去在房客沒有要報稅的時候,政府無法發現這間房子是在出租狀態,以至於房東可以收了房租但卻不用繳稅,而且還可以繼續享受自助的優惠稅率。但當今天房客決定要拿房租支出來扣抵所得,房東就勢必會增加支出,所以通常房東都很不希望房客這麼做!

爭議二:房東不給報稅可以嗎?

  怎麼辦想要報稅時卻發現合約上居然說不能報稅?難道我真的不能準備好三項申請文件向國稅局申辦減免稅務?

答案是:NO!你還是可以去報稅!

  政府規定房東「不得」約定房客不許報稅,根據「所得稅法」條文,個人只要有所得產生就應該申報納稅;而民法中也規定,房東要負擔租賃物所產生的稅捐,因此只要房客向國稅局提出租金報稅,房東是無法阻止房客。一旦房東向房客約定不許報稅等問題出現,依照「消費者保護法」規定是可處以 3 ~ 30 萬元罰鍰。

爭議三:房東不讓我報稅怎麼辦?

  如果房東真的不讓你報稅,你也可以在蒐集完漏報租金收入的證據後主動向國稅局提出檢舉,一般你提出蒐集逃漏稅捐的事實、租屋處地址、涉嫌逃漏稅的年度、租賃契約書與實際繳交租金情況,國稅局只要確認事實證明就會要求房東補稅,如情節嚴重房東還有可能面臨罰則的情況,所以建議房東還是要依照法規來進行會比較好。

  不過,無論如何還是建議租屋族群在與房東簽訂合約時,主動向房東說明會進行「 租屋報稅 」會比較好,畢竟凡事以和為貴,這樣既能住得安心,也能獲得保障。



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